Eine Umschuldung – also die Ablösung des laufenden Darlehens durch ein günstigeres bei einer anderen Bank – kann fünfstellige Beträge sparen. Sie kann aber auch teuer werden, wenn Vorfälligkeitsentschädigung, Grundschuld-Umschreibung und neue Bearbeitungsgebühren den Zinsvorteil auffressen. Der entscheidende Punkt: das Zeitfenster.
Weiterführende Themen
- Immobilienfinanzierung NRW: Prozess und Banken
- Anschlussfinanzierung 2026: Leitfaden
- Forward-Darlehen: Wann es sich lohnt
- Sondertilgung clever nutzen
Was ist eine Umschuldung?
Bei einer Umschuldung nehmen Sie ein neues Darlehen bei Bank B auf und lösen damit das laufende Darlehen bei Bank A ab. Die Grundschuld wird von Bank A auf Bank B abgetreten (nicht neu bestellt – das spart Notarkosten). Ziel ist ein niedrigerer Zinssatz und/oder bessere Konditionen.
Die drei Zeitfenster für eine Umschuldung
1. Am Ende der Zinsbindung
Das klassische Fenster. Die Anschlussfinanzierung ist rechtlich eine Umschuldung, wenn sie bei einer anderen Bank abgeschlossen wird. Keine Vorfälligkeitsentschädigung, minimale Kosten – siehe unseren Anschlussfinanzierungs-Leitfaden.
2. Nach 10 Jahren (§ 489 BGB)
10 Jahre nach vollständiger Auszahlung dürfen Sie mit 6 Monaten Frist kostenlos kündigen – auch wenn die vereinbarte Zinsbindung länger läuft. Das ist die versteckte Umschuldungs-Option für alle mit 15- oder 20-jähriger Zinsbindung. Lohnt sich, sobald der Marktzins mindestens 0,3 – 0,5 %-Punkte unter Ihrem Vertragszins liegt.
3. Vorzeitig mit Vorfälligkeitsentschädigung
Innerhalb der Zinsbindung ist eine Umschuldung nur möglich, wenn die Bank zustimmt (z. B. bei Immobilienverkauf) oder Sie die Vorfälligkeitsentschädigung akzeptieren. Diese kann zwischen 3 % und 12 % der Restschuld liegen – rechnen lohnt sich nur bei sehr großen Zinsdifferenzen und langer Restlaufzeit.
Welche Kosten fallen an?
- Grundschuld-Abtretung: ca. 0,2 – 0,3 % der Grundschuldsumme (Notar + Grundbuchamt)
- Ggf. Löschungskosten Altbank: nur wenn Sie die Grundschuld nicht abtreten, sondern löschen lassen – meist die teurere Variante
- Ggf. Bearbeitungsgebühr Neubank: 0 – 500 € (verhandelbar)
- Ggf. Vorfälligkeitsentschädigung: nur bei vorzeitiger Kündigung innerhalb der Zinsbindung
Rechenbeispiel: 180.000 € Restschuld
Restschuld 180.000 €, Restlaufzeit 12 Jahre. Aktueller Zins 4,5 %, neuer Zins bei Umschuldung 3,6 %. Grundschuld-Abtretung 500 €.
- Zinsersparnis pro Jahr: 180.000 € × 0,9 % = 1.620 € (im ersten Jahr, sinkt mit Restschuld)
- Kumulierte Ersparnis über 12 Jahre: ca. 11.500 €
- Umschuldungskosten: 500 €
- Netto-Ersparnis: ca. 11.000 €
Ablauf einer Umschuldung
- Konditionen mehrerer Banken einholen (mindestens 3 Angebote)
- Bei laufender Bindung: Zeitpunkt der 10-Jahres-Kündigung berechnen
- Kündigungsschreiben mit 6 Monaten Vorlauf an alte Bank
- Darlehensvertrag mit neuer Bank – Auszahlung erfolgt zum Ablösetermin
- Notarielle Abtretung der Grundschuld auf neue Bank
Typische Fallstricke
- Vergleich nur über Nominalzins: Immer den Effektivzins vergleichen – nur der enthält Bearbeitungskosten.
- Grundschuld löschen statt abtreten: Kostet unnötig 4-stellig extra.
- Beleihungswert der neuen Bank prüfen: Wenn Ihre Immobilie neu bewertet werden muss und niedriger eingeschätzt wird, verschlechtern sich die Konditionen.
- KfW-Darlehen können nicht immer mitumgeschuldet werden – hier separates Vorgehen nötig.
Fazit
Eine Umschuldung nach 10 Jahren ist fast immer prüfenswert – die Kosten sind gering, die potenzielle Ersparnis über die Restlaufzeit oft fünfstellig. Innerhalb der Zinsbindung lohnt sie sich nur in Ausnahmefällen. Wir prüfen kostenlos, ob und wann eine Umschuldung für Sie sinnvoll ist – Sie brauchen dafür nur den aktuellen Darlehensvertrag und die letzte Zinsabrechnung.