Alphabetsch sortierte Erklärungen der wichtigsten Begriffe rund um Kauf, Bau, Finanzierung und Fördermittel. So gehen Sie gut informiert in die Beratung.
Die Annuität ist die jährliche Gesamtbelastung aus Zins und Tilgung, die Sie für Ihr Darlehen zurückzahlen. Im Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die gesamte Zinsbindung konstant, während sich der Zinsanteil verringert und der Tilgungsanteil erhöht.
Das Annuitätendarlehen ist die klassische Form der Baufinanzierung in Deutschland. Sie zahlen über die gesamte Zinsbindung eine gleichbleibende Rate (Annuität), die aus Zins und Tilgung besteht. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil wächst. Ein Annuitätenrechner zeigt Rate, Restschuld und Tilgungsverlauf auf einen Blick.
Nach Ablauf der Zinsbindung müssen Restschulden neu finanziert werden. Die Anschlussfinanzierung sichert die weiteren Konditionen und kann über ein Forward-Darlehen schon Jahre im Voraus geplant werden. In NRW lohnt der Vergleich fast immer: die Hausbank ist selten die günstigste Adresse.
Ein Bausparvertrag kombiniert eine Ansparphase mit einem späteren zinssicheren Bauspardarlehen. Sinnvoll vor allem für langfristige Zinssicherung und für Anschlussfinanzierungen mit klarem Planungshorizont. Als reines Sparprodukt heute meist unattraktiv.
Bauzinsen sind die Zinssätze, zu denen Banken Immobilienkredite vergeben. Sie orientieren sich an den Renditen von Pfandbriefen und Bundesanleihen und ändern sich täglich. Aktuelle Bauzinsen unterscheiden sich je nach Zinsbindung, Beleihungsauslauf und Bank teils deutlich – ein Vergleich über mehrere Anbieter ist Pflicht.
Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen Darlehen und Beleihungswert. Ein Auslauf von 60 % gilt als sicher und bringt Top-Zinsen; ab 80 % oder 100 % steigen die Zinsen deutlich. Mehr Eigenkapital senkt den Auslauf und damit die Kosten.
Die Beleihungsgrenze gibt an, bis zu welchem Anteil des Beleihungswertes eine Bank das Darlehen gewährt. Sie liegt typischerweise bei 60 % bis 100 %, wobei geringere Beleihungsgrade meist bessere Zinsen bringen.
Der Beleihungswert ist der von der Bank ermittelte, langfristig sichere Wert der Immobilie. Er liegt meist 10–20 % unter dem Kaufpreis und bestimmt, wie viel Geld die Bank zu welchem Zins finanziert. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser der Zins.
Bereitstellungszinsen fallen an, wenn ein bewilligtes Darlehen noch nicht vollständig abgerufen wurde – typisch bei Neubau. Die Bank berechnet meist 0,25 % pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag. Verhandelbar ist vor allem die bereitstellungszinsfreie Zeit (üblich 6–12 Monate).
Bonität ist die Kreditwürdigkeit eines Antragstellers und setzt sich aus Einkommen, festen Ausgaben, Vermögen und Schufa-Score zusammen. Sie entscheidet über Zusage, Zinssatz und maximales Darlehen. Eine saubere Vorbereitung der Unterlagen macht bei gleicher Bonität oft mehrere Zehntel Prozentpunkte Unterschied.
Der Effektivzins ist der maßgebliche Vergleichszins bei Baufinanzierungen und enthält neben dem Sollzins auch Bearbeitungskosten und den Tilgungsverlauf. Vergleichen Sie Angebote immer über den effektiven Jahreszins – nicht über den nominalen Sollzins.
Eigenkapital sind die eigenen Mittel, die Sie in die Immobilienfinanzierung einbringen. Dazu zählen Barmittel, Wertpapiere, Bausparverträge oder eigenes Grundstück. Faustregel: Nebenkosten sollten aus Eigenkapital getragen werden. Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zinssatz spürbar.
Beim Erbbaurecht erwerben Sie das Recht, auf fremdem Grund und Boden für eine lange Zeit – oft 99 Jahre – ein Gebäude zu errichten oder zu nutzen. Der Grund bleibt im Eigentum des Grundstückseigentümers (häufig Kirche oder Stadt). Nicht jede Bank finanziert Erbbaurecht-Objekte – hier lohnt ein spezialisierter Vermittler.
Ein Forward-Darlehen sichert die Konditionen einer späteren Anschlussfinanzierung bereits heute – bis zu 60 Monate im Voraus. Sinnvoll bei erwartet steigenden Zinsen: Sie zahlen einen kleinen Zinsaufschlag pro Wartemonat, gewinnen dafür aber volle Planungssicherheit. Der Forward-Darlehen-Vergleich sollte Aufschlag, Zinssatz und Flexibilitätsoptionen (Sondertilgung, Tilgungswechsel) einbeziehen.
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer Immobilie an und wird vom Käufer getragen. In Nordrhein-Westfalen liegt sie bei 6,5 % des Kaufpreises – bundesweit einer der höchsten Sätze. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 26.000 €, die zusätzlich zu Notar, Grundbuch und ggf. Makler einzuplanen sind.
Die Grundschuld ist eine Sicherheit, die Banken im Grundbuch eintragen lassen, um ihr Darlehen abzusichern. Sie bleibt bestehen, bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt und die Löschungsbewilligung erwirkt ist.
Ein Immobilienrechner (Baufinanzierungsrechner, Annuitätenrechner) ermittelt aus Kaufpreis, Eigenkapital, Zins und Tilgung die monatliche Rate, Zinskosten und Restschuld. Wertvoll für die erste Orientierung, ersetzt aber keine Beratung – die tatsächlichen Konditionen hängen von Bonität, Objekt und Beleihungsauslauf ab.
Neben dem Kaufpreis entstehen beim Immobilienerwerb weitere Kosten: Grunderwerbsteuer (NRW: 6,5 %), Notar (ca. 1,5 %), Grundbuch (ca. 0,5 %) und ggf. Maklercourtage (bis 3,57 %). In NRW sollten Sie mit 10–15 % des Kaufpreises als Nebenkosten rechnen – diese sollten aus Eigenkapital gedeckt werden.
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für Erwerb, Bau oder Modernisierung. Wichtigste Programme: KfW 124 (Wohneigentum), KfW 300 (Wohneigentum für Familien), KfW 261 (Klimafreundlicher Neubau / Sanierung zum Effizienzhaus). Kombinierbar mit Bankdarlehen und regionalen Programmen.
In Nordrhein-Westfalen kombinieren Sie die bundesweiten KfW-Programme mit Landesförderungen der NRW.Bank – etwa NRW.Bank.Wohneigentum (zinsgünstig für den Eigenheimkauf) und NRW.Bank.Gebäudesanierung. Für Familien mit Kind lohnt sich zusätzlich KfW 300. Die richtige Kombination kann über die Laufzeit fünfstellig einsparen.
Ein Modernisierungskredit dient der Renovierung, Sanierung oder energetischen Optimierung einer bestehenden Immobilie. Bei energetischen Maßnahmen (Fenster, Dämmung, Heizung) sind KfW-Zuschüsse und KfW-Kredite die erste Wahl – oft attraktiver als ein klassischer Bankkredit.
Laufende Nebenkosten einer Immobilie umfassen Grundsteuer, Versicherungen, Wartung, Instandhaltung, Energie und ggf. Hausgeld. Banken kalkulieren pauschal 2–4 €/m² monatlich – wichtig für die Haushaltsrechnung und die Ratenhöhe, die Sie sich langfristig leisten können.
Der Notar beurkundet den Immobilienkauf, die Auflassung und die Grundbuch-Eintragungen. Er ist bei der Eigentumsübertragung gesetzlich vorgeschrieben und achtet auf die Rechtssicherheit aller Beteiligten. Die Notarkosten liegen bei rund 1,5 % des Kaufpreises.
Die NRW.Bank ist die Förderbank des Landes Nordrhein-Westfalen. Sie bietet zinsgünstige Darlehen für Wohneigentum (NRW.Bank.Wohneigentum), Modernisierung und energetische Sanierung – teils kombinierbar mit KfW-Programmen. Antragstellung läuft immer über eine finanzierende Bank oder einen unabhängigen Vermittler.
Die Restschuld ist der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch nicht zurückgezahlt ist. Sie bestimmt den Umfang der Anschlussfinanzierung und sollte über die anfängliche Tilgung aktiv gesteuert werden. Faustregel: Je höher die Anfangstilgung, desto niedriger die Restschuld.
Die Schufa ist eine Auskunftei, die Banken über Kreditwürdigkeit und Zahlungsverhalten informiert. Eine gute Schufa-Bonität ist Voraussetzung für günstige Baufinanzierungskonditionen. Prüfen Sie Ihren Score vor dem Erstgespräch – falsche Einträge können und sollten Sie korrigieren lassen.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz für Ihr Darlehen – ohne Nebenkosten. Für den Angebotsvergleich ist er allein wenig aussagekräftig; entscheidend ist der Effektivzins, der Bearbeitungskosten und Tilgungsverlauf berücksichtigt.
Die Sollzinsbindung legt den Zeitraum fest, in dem der Zinssatz für das Darlehen unverändert bleibt. Üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf muss das Darlehen neu verhandelt oder abgelöst werden.
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung zusätzlich zur regulären Rate – etwa aus Boni, Erbschaften oder Steuererstattungen. Viele Banken erlauben 5 % der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei. Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit und senken die Zinskosten deutlich.
Die Tilgung ist die Rückzahlung der aufgenommenen Kreditsumme. Eine höhere Tilgung führt zu einer schnelleren Schuldenfreiheit, aber auch zu einer höheren monatlichen Rate. Im aktuellen Zinsumfeld gelten 2–3 % Anfangstilgung als solider Standard.
Der Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrags jährlich getilgt werden. Gängig sind Anfangstilgungen von 1 % bis 5 % pro Jahr, die zusammen mit dem Zins die Annuität ergeben. Ein Tilgungswechsel während der Laufzeit sollte im Vertrag vereinbart sein.
Bei einer Vollfinanzierung werden Kaufpreis und Kaufnebenkosten vollständig über Kredite finanziert (110-%-Finanzierung), ohne oder mit nur minimalem Eigenkapital. Voraussetzungen sind streng: sehr gute Bonität, sicheres Einkommen. Die Zinsen liegen deutlich über einer normalen Finanzierung.
Beim Volltilgerdarlehen ist das Darlehen am Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt – keine Restschuld, keine Anschlussfinanzierung. Sinnvoll bei kurzer bis mittlerer Laufzeit und wenn absolute Zinssicherheit gewünscht ist; die Rate ist entsprechend höher.
Die Wohnfläche ist die nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnete, nutzbare Fläche einer Wohnung oder eines Hauses. Sie ist relevant für Preis, Nebenkostenabrechnung und energetische Berechnungen. Balkone und Dachschrägen werden nur anteilig angerechnet.
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins garantiert ist. In Deutschland üblich: 5, 10, 15, 20 oder 30 Jahre. Je länger die Bindung, desto mehr Planungssicherheit – aber meist auch höherer Zinssatz. Nach 10 Jahren haben Sie ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB).
Eine Zinsbindung von 10 Jahren ist die häufigste Wahl bei Baufinanzierungen – guter Kompromiss aus Zinssatz und Planungssicherheit. Vorteil: Nach Ablauf greift automatisch das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB, das eine Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung erlaubt. In Niedrigzinsphasen sind längere Bindungen (15/20 Jahre) oft attraktiver.
Die Zwischenfinanzierung überbrückt die Zeit, bis langfristige Darlehen, Fördermittel oder ein Immobilienverkauf verfügbar sind. Besonders relevant beim Neubau oder beim gleichzeitigen Verkauf und Kauf einer Immobilie. Die Zinsen sind höher als bei langfristigen Darlehen – Ziel: kurze Laufzeit.
Ich erkläre Ihnen gerne persönlich, was für Ihre Finanzierung wichtig ist – unverbindlich und verständlich.
