Sondertilgungsrechte gehören zu den unterschätztesten Stellschrauben in der Immobilienfinanzierung. Ob 5 %, 10 % oder gar keine – die Entscheidung entscheidet mit über die Gesamtlaufzeit und die Restschuld beim Ende der Zinsbindung. Die gute Nachricht: Bei den meisten Banken kostet das Recht auf Sondertilgungen keinen Zinsaufschlag – man muss es nur aktiv vereinbaren.
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Was ist eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Rückzahlung außerhalb der regulären Monatsrate. Der Betrag fließt zu 100 % in die Tilgung – es fallen also keine anteiligen Zinsen an. Ohne ausdrückliches Sondertilgungsrecht im Darlehensvertrag kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die den Gewinn oft komplett auffrisst.
5 % vs. 10 %: Welcher Rahmen passt?
Standard sind 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr – bei 300.000 € also 15.000 €. Einige Banken bieten 10 % oder sogar frei wählbare Sätze bis 100 % an, teilweise gegen einen Zinsaufschlag von 0,05 – 0,15 Prozentpunkten.
Wann reichen 5 %?
Für die meisten Angestellten mit stabilem Einkommen und ohne größere zu erwartende Einmalzahlungen sind 5 % ausreichend. Weihnachts- und Urlaubsgeld, kleine Boni und Steuererstattungen bleiben deutlich unter dieser Grenze.
Wann sind 10 % oder mehr sinnvoll?
- Angestellte mit variablen Boni oder Gewinnbeteiligungen
- Selbstständige mit schwankenden Einnahmen
- Erwartete Erbschaften oder Verkaufserlöse
- Ablaufende Lebensversicherungen innerhalb der Zinsbindung
- Vermieter mit steuerlichen Optimierungsstrategien
Rechenbeispiel: 250.000 € Darlehen mit und ohne Sondertilgung
Ausgangslage: 250.000 € Darlehen, 3,8 % Zins, 2,5 % Anfangstilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Monatsrate 1.313 €.
- Ohne Sondertilgung: Restschuld nach 10 Jahren = ca. 189.500 €
- Mit 5.000 € Sondertilgung jährlich: Restschuld nach 10 Jahren = ca. 128.900 €
- Mit 10.000 € Sondertilgung jährlich: Restschuld nach 10 Jahren = ca. 68.400 €
Die Differenz von rund 60.000 – 120.000 € Restschuld bedeutet nicht nur weniger zu refinanzieren, sondern auch massiv geringere Zinskosten in der zweiten Zinsbindungsphase – gerade wenn die Zinsen dann höher liegen sollten.
Der richtige Zeitpunkt für die Sondertilgung
Die meisten Verträge erlauben Sondertilgungen einmal jährlich zu einem festgelegten Stichtag – oft dem 30.11. oder 31.12. Prüfen Sie Ihren Vertrag: Wer den Stichtag verpasst, verliert das Recht für dieses Jahr (nicht kumulierbar). Ideal ist eine Zahlung möglichst früh im Kalenderjahr, denn dann wirkt der Zinsvorteil das ganze Jahr.
Sondertilgung oder Tagesgeld?
Sondertilgung „rentiert" mit dem Darlehenszins minus Steuervorteil (bei Selbstnutzung: voller Zins, aktuell ca. 3,8 %). Tagesgeld bringt 2026 rund 2,0 – 2,8 % vor Kapitalertragsteuer. Rein finanziell schlägt die Sondertilgung das Tagesgeld deutlich – solange Sie eine Notfallreserve von 3 – 6 Monatsgehältern liquide behalten.
Alternativen: Tilgungssatzwechsel und Volltilger
Tilgungssatzwechsel
Viele Banken erlauben 2 – 3 kostenlose Änderungen des Tilgungssatzes während der Zinsbindung (z. B. von 2 % auf 3 %). Anders als die Sondertilgung wirkt das dauerhaft und ohne Stichtagsdruck – aber die Bank muss dem Wechsel im Vertrag explizit zugestimmt haben.
Volltilger-Darlehen
Beim Volltilger ist die Zinsbindung so lang, dass das Darlehen am Ende komplett getilgt ist. Vorteil: keine Anschlussfinanzierung, keine Zinsänderungsrisiken. Nachteil: höhere Rate, weniger Flexibilität, kein Sondertilgungsrecht – wer den Volltilger ernst nimmt, braucht es oft auch nicht.
Steuerliche Aspekte bei Vermietung
Bei vermieteten Immobilien sind Darlehenszinsen als Werbungskosten voll absetzbar – die Tilgung dagegen nicht. Sondertilgungen reduzieren also die steuerlich absetzbaren Zinsen. Für Vermieter gilt: Erst die selbstgenutzte Immobilie tilgen, dann die vermietete. Bei mehreren Objekten immer die mit dem höchsten Zinssatz zuerst.
Fazit
Vereinbaren Sie immer ein Sondertilgungsrecht – 5 % pro Jahr sind der pragmatische Standard, 10 % lohnen sich bei variablen Einkommen oder erwarteten Einmalzahlungen. Nutzen Sie es früh im Jahr und behalten Sie eine Notfallreserve liquide. In Kombination mit einem Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung entsteht so eine sehr robuste, zinsunabhängige Finanzierungsstruktur.