Das Forward-Darlehen ist eines der mächtigsten – und am wenigsten genutzten – Instrumente in der Immobilienfinanzierung. Wer es richtig einsetzt, kann sich heute schon die Zinsen für die Anschlussfinanzierung in 1, 2 oder bis zu 5 Jahren sichern. Ob sich das lohnt, hängt von der Zinserwartung und den Konditionen ab.
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Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist ein normales Annuitätendarlehen mit einer Besonderheit: Der Vertrag wird heute abgeschlossen, die Auszahlung erfolgt aber erst in der Zukunft – meist beim Auslaufen Ihrer aktuellen Zinsbindung. Der Vorteil: Sie sichern sich heute schon den Zinssatz, der dann gilt. Banken verlangen dafür einen Aufschlag, den sogenannten Forward-Aufschlag.
Wie funktioniert der Forward-Aufschlag?
Der Aufschlag liegt typischerweise bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit. Bei einer Vorlaufzeit von 24 Monaten ergibt das einen Aufschlag von 0,24 bis 0,72 Prozentpunkten. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag – aber auch desto größer die Planungssicherheit.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen lohnt sich immer dann, wenn die Zinsen am Auszahlungstag plus Aufschlag günstiger sind als die aktuellen Marktzinsen am Auszahlungstag. Klingt komplex – ist es auch. Drei Szenarien helfen bei der Einschätzung:
Szenario 1: Steigende Zinsen erwartet
Erwarten Sie, dass die Zinsen in den nächsten 1 bis 3 Jahren weiter steigen, sichert das Forward-Darlehen das aktuelle Zinsniveau. Selbst der Aufschlag wird schnell durch die Zinsersparnis kompensiert. Klare Empfehlung.
Szenario 2: Stagnierende Zinsen
Bleiben die Zinsen stabil, zahlen Sie nur den Aufschlag „umsonst". Das kann sich trotzdem lohnen, wenn Ihnen die Planungssicherheit wichtig ist – Sie wissen heute schon exakt, wie hoch Ihre Raten in 2 Jahren sein werden.
Szenario 3: Fallende Zinsen erwartet
Sinken die Zinsen, ist das Forward-Darlehen die schlechtere Wahl. Sie sind vertraglich gebunden und können nicht zum günstigeren Zinssatz wechseln. Ausnahme: Manche Banken bieten Forward-Darlehen mit Verzichtsrecht – Sie zahlen einen höheren Aufschlag, dürfen aber bei sinkenden Zinsen aussteigen.
Rechenbeispiel: Anschlussfinanzierung 2028 für ein NRW-Haus
Eine Familie aus Münster hat 2018 eine Baufinanzierung von 300.000 € abgeschlossen, Zinsbindung 10 Jahre bis 2028. Aktuelle Restschuld 2026: 220.000 €. Beim Forward-Darlehen mit 24 Monaten Vorlauf zu einem Zinssatz von 3,8 % + 0,4 % Aufschlag = 4,2 % und 3 % Tilgung ergibt sich eine monatliche Rate von 1.320 €.
Steigen die Zinsen bis 2028 auf 4,8 %, hat die Familie 6.000 € pro Jahr gespart – über 10 Jahre Zinsbindung also 60.000 €. Bleibt der Zins bei 3,8 %, hat sie 880 € pro Jahr „zu viel" gezahlt – über 10 Jahre 8.800 €. Das Chancen-Risiko-Verhältnis spricht klar für das Forward-Darlehen.
Forward-Darlehen oder Sonderkündigungsrecht?
Wer mehr als 10 Jahre Restlaufzeit hat, kann nach §489 BGB ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen – mit 6 Monaten Frist. Das ist die Alternative zum Forward-Darlehen, wenn die Zinsen unter Ihren aktuellen Zinssatz fallen. Beide Instrumente schließen sich nicht aus, sondern ergänzen sich.
Die wichtigsten Anbieter im Vergleich
Forward-Darlehen werden von fast allen Banken und Bausparkassen angeboten – die Konditionen unterscheiden sich aber erheblich. Vergleichen Sie nicht nur den Zinssatz, sondern auch:
- Höhe des monatlichen Aufschlags
- Maximale Vorlaufzeit (12 bis 66 Monate)
- Sondertilgungsrechte (5 bis 10 % p.a. sind Standard)
- Tilgungswechseloptionen
- Möglichkeit zum Verzicht bei sinkenden Zinsen (selten)
Wann sollten Sie ein Forward-Darlehen abschließen?
Die Vorlaufzeit darf maximal 66 Monate betragen, sinnvoll sind aber 12 bis 36 Monate. Wer zu früh abschließt, zahlt einen sehr hohen Aufschlag. Wer zu spät kommt, verpasst gute Zinsen. Eine quartalsweise Marktbeobachtung ab 36 Monaten vor Ablauf der Zinsbindung ist optimal.
Fazit
Das Forward-Darlehen ist kein Spekulationsinstrument, sondern eine Versicherung gegen steigende Zinsen. In Zeiten mit Aufwärtsrisiko bei den Bauzinsen ist es eines der wertvollsten Instrumente in der Anschlussfinanzierung. Lassen Sie sich ein konkretes Angebot rechnen – die Konditionen sind tagesaktuell und werden unter Wettbewerb der Banken erheblich besser, wenn ein unabhängiger Vermittler verhandelt.