„Haus kaufen ohne Eigenkapital" klingt verlockend – und wird von einigen Anbietern aggressiv beworben. Die Wahrheit: Vollfinanzierungen sind möglich, aber deutlich teurer und mit engem Risikoprofil. Für die richtigen Zielgruppen können sie trotzdem eine gute Entscheidung sein. Dieser Beitrag hilft bei der ehrlichen Selbsteinschätzung.
Weiterführende Themen
- Immobilienfinanzierung NRW: Prozess und Banken
- Wie viel Eigenkapital Sie beim Hauskauf brauchen
- Beleihungswert vs. Verkehrswert
- Nebenkosten Hauskauf NRW
100 % vs. 110 % vs. 120 % Finanzierung
- 100 %-Finanzierung: Der volle Kaufpreis wird finanziert, Nebenkosten (10 – 12 %) zahlen Sie aus eigener Tasche.
- 110 %-Finanzierung: Kaufpreis und Nebenkosten sind im Darlehen enthalten – kein Eigenkapital nötig.
- 120 %-Finanzierung: Zusätzlich sind Renovierung, Möbel oder Küche eingerechnet – nur wenige Banken bieten das, mit deutlich höheren Zinsaufschlägen.
Warum die Zinsen deutlich höher liegen
Höhere Beleihung heißt höheres Risiko für die Bank – im Krisenfall reicht der Immobilienwert nicht, um die Schulden zu decken. Der Zinsaufschlag gegenüber einer 60 %-Finanzierung liegt 2026 typischerweise bei:
- 100 %: +0,25 – 0,45 %-Punkte
- 110 %: +0,45 – 0,80 %-Punkte
- 120 %: +0,80 – 1,30 %-Punkte
Warum das teuer ist, wird in unserem Beitrag zum Beleihungswert im Detail erklärt.
Voraussetzungen der Banken
Vollfinanzierungen werden nur an Kunden mit sehr guter Bonität vergeben:
- Unbefristetes Angestelltenverhältnis, Probezeit abgeschlossen
- Nettoeinkommen deutlich über dem Durchschnitt (Faustregel: > 4.500 € Haushaltsnetto bei einer Person, > 6.000 € bei Familien)
- Schufa-Score im „grünen" Bereich, keine negativen Einträge
- Kein Konsumkreditrucksack
- Marktgerechte Immobilie in nachfragestarker Lage (bei Randlagen selten möglich)
Für wen sich Vollfinanzierung eignet
Gutverdiener mit hoher Sparrate
Angestellte mit hohem Einkommen, die sonst noch 3 – 5 Jahre auf Eigenkapital sparen müssten. In dieser Zeit steigen oft Mieten und Kaufpreise stärker als der Zinsaufschlag kostet.
Erben in Wartestellung
Wer absehbar erben wird (z. B. Elternhaus), kann früh kaufen und später mit Sondertilgungen zurückführen.
Selbstnutzer statt Mieter
Wenn die Rate inklusive Zinsaufschlag deutlich unter der ortsüblichen Miete liegt.
Für wen es nicht passt
- Alle mit knappem Haushaltsbudget – Vollfinanzierung braucht Puffer
- Alle mit unsicherer Einkommenssituation (befristet, Selbstständige im Aufbau)
- Käufer in nachfrageschwachen Lagen
Die Risiken ehrlich benannt
- Marktrisiko: Wertverlust führt schnell zu „unter Wasser"-Situationen. Verkauf deckt die Schulden nicht.
- Anschlussrisiko: Nach 10 – 15 Jahren ist die Restschuld noch sehr hoch – höhere Anschlusszinsen schlagen voll durch.
- Lebensrisiko: Trennung, Jobverlust, Krankheit können die Rate schneller kippen als bei Finanzierung mit Eigenkapitalpuffer.
Rechenbeispiel: 350.000 € Kaufpreis, 0 € Eigenkapital
Kaufpreis 350.000 €, Nebenkosten 12 % = 42.000 €. Darlehenssumme 392.000 €. Zins bei 110 %-Finanzierung: 4,3 %, Tilgung 2 %.
- Monatliche Rate: 2.058 €
- Zum Vergleich mit 20 % Eigenkapital (78.000 € + 42.000 € Nebenkosten): Darlehen 272.000 € à 3,7 %, Tilgung 2 % → Rate 1.293 €
- Differenz: 765 € pro Monat, entspricht 91.800 € über 10 Jahre
Die 91.800 € entsprechen ungefähr dem Eigenkapital, das Sie in 5 – 7 Jahren durch verzichtete Miete aufbauen könnten – rechnen Sie ehrlich, welches Szenario zu Ihnen passt.
Fazit
Vollfinanzierung ist kein „Trick", sondern ein legitimes Instrument für die richtige Zielgruppe. Wer hohe, stabile Einkommen hat und in einer nachgefragten Lage kauft, kann damit den Immobilienbesitz um Jahre vorziehen. Wer aber jeden Monat auf den Cent schauen muss, wird mit einer 110 %-Finanzierung nicht glücklich. Wir prüfen ehrlich, ob Ihre Situation dafür trägt – und rechnen Ihnen beide Varianten vollständig durch.