Wer eine Immobilie finanzieren will, stößt auf zwei Werte, die selten gleich sind: den Verkehrswert (Marktwert) und den Beleihungswert der Bank. Die Differenz von typischerweise 10 – 20 % ist kein Rechenfehler, sondern eingebauter Sicherheitsabschlag – und sie beeinflusst direkt Ihren Zinssatz. Wer die Systematik versteht, kann bei Verhandlung und Bankauswahl gezielt gegensteuern.
Weiterführende Themen
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Verkehrswert: Der Marktpreis
Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der zum Bewertungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. In der Praxis ist er meist identisch mit dem Kaufpreis, den Sie im Notarvertrag beurkunden – vorausgesetzt, Sie haben nicht deutlich über oder unter Marktniveau gekauft.
Beleihungswert: Der Bankwert
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank langfristig und krisensicher zugrunde legt. Er soll auch in einer Immobilienkrise die Schulden decken. Deshalb rechnet die Bank Sicherheitsabschläge ein:
- Marktrisiko-Abschlag: 10 – 15 %
- Vermarktungskostenabschlag: 5 – 10 % (Makler, Notar, Zeit)
- Bewertungsabschlag für Sondermerkmale (Denkmal, ungewöhnliche Grundrisse)
Ergebnis: Beleihungswert typischerweise 80 – 90 % des Kaufpreises. Bei Neubau eher näher an 90 %, bei Bestandsimmobilien mit Sanierungsbedarf oft nur 75 %.
Beleihungsauslauf und Zinssatz
Der Beleihungsauslauf ist der Anteil des Darlehens am Beleihungswert (nicht am Kaufpreis!). Er entscheidet über den Zinssatz. Grobe Klassen 2026:
- Bis 60 % Beleihungsauslauf: Bester Zins (aktuell ca. 3,45 %)
- 60 – 80 %: +0,10 – 0,20 %-Punkte
- 80 – 100 %: +0,20 – 0,45 %-Punkte
- Über 100 % (Vollfinanzierung): +0,50 – 1,00 %-Punkte
Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis
Kaufpreis 400.000 €. Bank setzt Beleihungswert bei 340.000 € an (–15 %). Sie bringen 80.000 € Eigenkapital plus 48.000 € für Nebenkosten mit. Darlehen: 320.000 €.
- Beleihungsauslauf: 320.000 / 340.000 = 94 % – schlechte Zinsklasse.
- Mit zusätzlichen 30.000 € Eigenkapital: Darlehen 290.000 €, Beleihungsauslauf 85 % – deutlich bessere Klasse, Zinsersparnis ca. 0,20 %-Punkte ≈ 580 € pro Jahr.
Was den Beleihungswert beeinflusst
- Lage: Metropollagen positiver bewertet als Randgemeinden
- Zustand: Modernisierungsstau senkt den Wert
- Energieklasse: A/B werden zunehmend höher bewertet als F/G
- Objektart: Standardgrundriss > Sonderimmobilie
- Vermietung: Bei vermieteten Objekten wird der Ertragswert einbezogen
Tipps für Käufer
- Realistischen Kaufpreis wählen. Deutlich überteuerte Käufe führen zu Beleihungswertabschlag.
- Energieausweis besorgen und positive Werte in die Bankunterlagen einbringen.
- Modernisierungen dokumentieren. Fotos, Rechnungen, Wertgutachten heben den Beleihungswert.
- Mehrere Banken parallel anfragen. Beleihungswert kann zwischen Instituten um 5 – 10 % variieren.
Fazit
Der Beleihungswert ist kein Naturgesetz, sondern eine Bankentscheidung mit erheblichem Spielraum. Wer den Unterschied zwischen Verkehrs- und Beleihungswert versteht, kann durch gezielte Bankauswahl und Vorbereitung der Unterlagen den Zinssatz spürbar drücken. Wir vergleichen Beleihungswerte und Konditionen von über 400 Banken – so finden wir die Kombination aus günstiger Bewertung und niedrigem Zins.