Bereitstellungszinsen sind der stille Kostentreiber jeder Neubaufinanzierung. Die Bank hält das Geld für Sie bereit – und lässt sich das mit typischerweise 3 % pro Jahr (0,25 % pro Monat) auf den nicht abgerufenen Anteil bezahlen. Bei 300.000 € Kreditsumme und einem Jahr Bauzeit sind das schnell 4.500 – 6.000 € zusätzliche Kosten – wenn Sie nicht gegensteuern.
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Was sind Bereitstellungszinsen?
Wenn Sie ein Baudarlehen abschließen, aber nicht sofort die volle Summe brauchen – zum Beispiel beim Neubau mit Zahlungsplan nach Baufortschritt – hält die Bank die zugesagten Mittel für Sie vor. Dafür verlangt sie eine Gebühr, die sich wie ein zweiter Zinssatz auf den nicht abgerufenen Teil des Darlehens auswirkt.
Wann fallen sie an?
Bereitstellungszinsen greifen typischerweise:
- Bei Neubau mit Bauträger nach MaBV-Zahlungsplan (7 Raten je Baufortschritt)
- Bei Selbstbau mit Handwerkerrechnungen über 12 – 24 Monate
- Beim Kauf einer Bestandsimmobilie mit anschließender Sanierung, wenn das Sanierungsdarlehen erst nach Monaten abgerufen wird
- Beim Kauf mit langer Zeit zwischen Notartermin und Kaufpreisfälligkeit (z. B. bei aufschiebenden Bedingungen)
Bereitstellungsfreie Zeit verlängern
Fast jede Bank gewährt eine bereitstellungszinsfreie Zeit – Standard sind 3 – 6 Monate. Verhandelbar sind meist 12 Monate, bei einigen Instituten gegen Zinsaufschlag von 0,05 – 0,15 %-Punkten sogar 18 – 24 Monate. Rechnen Sie durch: Ein Aufschlag von 0,10 %-Punkten kostet über 10 Jahre bei 300.000 € rund 3.000 €. Das lohnt sich, wenn Sie mindestens 3.500 € Bereitstellungszinsen sparen.
Auszahlungsplan an Baufortschritt koppeln
Bei Neubau vom Bauträger ist der Zahlungsplan durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) vorgegeben – hier haben Sie wenig Spielraum. Beim Selbstbau dagegen bestimmen Sie selbst, wann Sie welche Tranche abrufen. Faustregel: Rufen Sie Tranchen erst ab, wenn Sie sie im nächsten Monat tatsächlich verbauen. Zwischenparken auf dem Girokonto ist teuer.
Rechenbeispiel: Neubau in Köln
Familie Weber baut in Köln-Rodenkirchen, Kreditsumme 400.000 €, Bauzeit 14 Monate. Bereitstellungszinsen 3 % p.a. Bereitstellungsfreie Zeit: 6 Monate.
- Monate 1 – 6: keine Bereitstellungszinsen
- Monate 7 – 14 (8 Monate): durchschnittlich noch 180.000 € nicht abgerufen
- Bereitstellungszinsen: 180.000 € × 3 % / 12 × 8 = 3.600 €
Mit verhandelter bereitstellungsfreier Zeit von 12 Monaten würden nur noch 2 Monate zu Buche schlagen – Kostenersparnis ca. 2.700 €.
Fünf Tipps zur Minimierung
- Realistische Bauzeit ansetzen – lieber Puffer, aber ehrliche Kalkulation im Vertrag.
- Bereitstellungsfreie Zeit hart verhandeln, im Notfall gegen kleinen Zinsaufschlag.
- Eigenkapital zuerst – erst Eigenkapital verbauen, dann Darlehen abrufen.
- Tranchen im Bau abrufen, nicht auf Vorrat.
- Bauträger auf Zeitplan festnageln – Verzugsklauseln im Kaufvertrag.
Fazit
Bereitstellungszinsen wirken unscheinbar, können aber ganze Nebenkostenbudgets auffressen. Wer die Bereitstellungsfreie Zeit verhandelt, seinen Zahlungsplan ehrlich kalkuliert und Tranchen bewusst abruft, spart bei einem 400.000 €-Neubau schnell 3.000 – 5.000 €. Bei der Bankauswahl gehört die Bereitstellungsregelung deshalb genauso auf den Tisch wie der Zinssatz selbst.